Cara Menghitung PPh Penjualan Tanah, Lengkap Beserta Contohnya!

HAIJAKARTA.ID – Pemerintah menetapkan aturan pajak penghasilan (PPh) atas penjualan tanah melalui Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016.

Ketentuan ini menjadi dasar hukum bagi setiap transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang menghasilkan keuntungan bagi pihak penjual.

Dasar Hukum dan Objek Pengenaan PPh

Dalam Pasal 1 PP 34/2016 dijelaskan bahwa PPh bersifat final dikenakan atas penghasilan yang diperoleh dari:

Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, lelang, hibah, atau waris.

Perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan, baik dari pihak penjual maupun pembeli yang tercantum dalam perjanjian.

Artinya, setiap transaksi penjualan tanah wajib dikenai pajak penghasilan sesuai nilai transaksi yang terjadi.

Rumus Cara Menghitung PPh Penjualan Tanah

Berdasarkan Pasal 2 ayat (1) huruf a PP 34/2016, tarif PPh penjualan tanah ditetapkan sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Rumus menghitung PPh penjualan tanah:

PPh terutang = 2,5% x jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah/bangunan

Jika transaksi dilakukan antara pihak yang memiliki hubungan istimewa (misalnya keluarga atau perusahaan afiliasi), maka nilai pengalihan yang digunakan adalah nilai wajar yang seharusnya diterima, bukan sekadar harga transaksi.

Sedangkan jika tidak ada hubungan istimewa, maka nilai pengalihan diambil dari harga sebenarnya yang disepakati.

Contoh Cara Menghitung PPh Penjualan Tanah

Sebagai contoh, Bu Shinta menjual rumah dengan luas tanah 1.200 m² dan bangunan 600 m² seharga Rp1 miliar kepada pihak yang tidak memiliki hubungan istimewa.

Maka perhitungannya adalah:

2,5% x Rp1.000.000.000 = Rp25.000.000

Artinya, Bu Shinta wajib membayar PPh sebesar Rp25 juta dari transaksi jual beli tanah tersebut.

Pengecualian PPh Penjualan Tanah

Tidak semua transaksi penjualan tanah dikenai PPh. Berdasarkan Pasal 6 PP 34/2016, terdapat pengecualian bagi:

Orang pribadi dengan penghasilan di bawah penghasilan tidak kena pajak (PTKP).

Nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kurang dari Rp60 juta dan bukan hasil dari pemecahan transaksi.

Cara Menghitung BPHTB Pembeli Tanah

Selain PPh untuk penjual, pembeli juga dikenai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Berdasarkan Pasal 1 angka 37 UU 1/2022, BPHTB merupakan pajak atas perolehan hak atas tanah atau bangunan.

• Objek pajak BPHTB: setiap perolehan hak atas tanah/bangunan karena jual beli.
• Subjek pajak BPHTB: pihak yang memperoleh hak, yakni pembeli.

Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) jika NPOP tidak diketahui.

Rumus menghitung BPHTB:

BPHTB terutang = (NPOP – NPOPTKP) x tarif BPHTB

Keterangan:

• NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) minimal Rp80 juta untuk pembelian pertama.
• Tarif BPHTB ditetapkan maksimal 5% sesuai peraturan daerah.

Mengetahui cara menghitung PPh penjualan tanah sangat penting agar transaksi jual beli tanah berjalan sesuai aturan pajak yang berlaku.

Penjual wajib menyiapkan pembayaran PPh sebesar 2,5%, sedangkan pembeli harus melunasi BPHTB yang besarnya bervariasi sesuai daerah.

Dengan memahami perhitungannya, masyarakat dapat menghindari kesalahan pelaporan dan potensi sanksi pajak di kemudian hari.